Etiler Polis Okulu arazisindeki rezidans inşaatına bilirkişi engeli

İstanbul’un Beşiktaş ilçesindeki Akat Mahallesi’nde bulunan ve imar planı Ekim 2019’da iptal edilen Etiler Polis Meslek Yüksekokulu arazisinde devam eden rezidans inşaatıyla ilgili bilirkişi raporu hazırlandı. Bilirkişiler, davaya konu alanın Boğaziçi etkilenme bölgesinde olması nedeniyle Boğaziçi Kanunu’nda belirlenen maksimum yapı yüksekliklerine dair hükümlere uyulmadığını tespit etti. Bilirkişilere göre, rezidans Boğaziçi’nin silüetini bozacak.

Teknik üniversitelerin harita mühendisliği ve şehir ve bölge planlama bölümlerinden öğretim üyelerinin hazırladığı 59 sayfalık rapordan öne çıkan kısımlar şöyle:

“Yükseklik hükmüne uyulmadı”

– Davaya konu planlarla “ticaret+ turizm”fonksiyonu verilen taşınmaza imar planıyla getirilen kararlar üst ölçekli plan kararlarıyla uyumlu değil. Taşınmazın etkilenme bölgesinde olması nedeniyle Boğaziçi Kanunu’nda belirlenen maksimum yapı yüksekliklerine dair hükümlere (Etkilenme Bölgesi TAKS: 0.15 ve Hmaks: 5 kat) uyulmaması sonucunda da çevre düzeni planının siluetle ilgili kararlarıyla çeliştiği ve planların kademeli birlikteliği ilkesine aykırılık gösterdiği değerlendirilmektedir.

“Kanun hükmü yanlış yorumlandı”

– Davalı taraf, Boğaziçi Kanunu’nun 10’uncu maddesinde düzenlenen “Gerigörünüm bölgesinde taban alanı katsayısı (T.A.K.S.) azami yüzde 15 ve 4 katı, etkilenme bölgesindeyse gene T.A.K.S.’ı yüzde 15 ve 5 katı geçmemek şartı ile konut yapılabilir”hükmüne atıf yaparak “yükseklik şartının konut alanları için geçerli olduğu” savını öne sürmüştür. Bu durum kanun hükmünün yanlış yorumlanmasından kaynaklanmaktadır. Söz konusu kanunun amacı, Boğaziçi’nin değerlerini (Boğaziçi silüeti de bunlardan en önemlilerinden biridir) korumaktır. Kanun, “etkilenme bölgelerinde” bina (konut değil) taban alanı ve yükseklik şartını tanımlamaktadır. Bunu kuşkusuz Boğaziçi silüetini korumak için yapmaktadır. Daha sonra bina yükseklik sınırlarına bağlı kalarak “konut” yapılabilmesine izin vermektedir. Buradan hareketle, yükseklik şartının sadece konut alanlarına uygulanabileceği yorumu yapılamayacağı açıktır. Boğaziçi silüetini etkileyecek olan yapı yüksekliğinin sadece konut yapılarından değil, tüm binalardan kaynaklanabileceği açıktır.

“Eğitim alanı ayrılmadı”

– Plan değişikliğine konu alanın kullanım statüsü “ortaöğretim alanı/ ortaöğretim tesisleri alanı”dır. Eşdeğer bir eğitim alanının ayrılmaması nedeniyle bölgede sosyal altyapı alanı dengesi bozulmuştur. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne göre yatırımcı kurumun uygun görüşü olarak protokol vardır, ancak bunun tek başına plan değişikliği için yeterli bir işlem olmadığı değerlendirilmiştir.

– Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 26’ncı maddesine göre, imar planı değişikliği, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır. Aynı maddeye göre, imar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Sosyal altyapı dengesinin bozulduğu, kaldırılan “ortaöğretim alanı”kullanımına yönelik etki alanı içinde eşdeğer alanın ayrılmadığı değerlendirilmiştir.

“Silüet olumsuz etkilenir”

– Plan ve plan açıklama raporunda Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre “fen ve sanat norm ve standartlarına uygun …” usul ve esaslar belirtilmemiştir. Kanunun ve uygulama yönetmeliğinin “sosyal ve teknik altyapı alanlarının sağlanması” hususları dikkate alınmamıştır.

– Boğaziçi Kanunun 1’inci maddesinde yer alan “…İstanbul Boğaziçi alanının kültürel ve tarihi değerlerini ve doğal güzelliklerini kamu yararı gözetilerek korumak ve geliştirmek ve bu alandaki nüfus yoğunluğunu artıracak yapılanmayı sınırlamak…” tarifi kapsamında Boğaziçi i silüetinin olumsuz etkileneceği düşünülmektedir.

– Dava konusu taşınmazın komşuluğundaki diğer yapı adalarıyla dengeli bir uyumluluk içermediği değerlendirilmiştir.

“Ulaşım sistemi etkilenir”

– Davaya konu planın yoğunluğu artırdığı nettir. Gerek getirdiği fonksiyonlar gerekse yoğunluk açışından kentsel ulaşım sistemini etkileyeceği aşikardır. Planda Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 26’ncı maddesinde belirtilen “kentsel teknik etki değerlendirmesi raporu analizi” plan raporu içinde yer almamaktadır. Dava konusu planın tüm bu sebeplerle imar mevzuatına da aykırılık gösterdiği değerlendirilmiştir.

“Rezidans, ticaret+turizm kullanımının alt fonksiyon değil”

– “Rezidans” fonksiyonu Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4’üncü maddesine göre, “yüksek nitelikli konut” olarak tarif edilmiştir. Aynı yönetmeliğe göre, “rezidans” davaya konu “ticaret + turizm” kullanımının bir alt fonksiyonu değildir. Davaya konu imar planlarının notlarının imar mevzuatına aykırılık gösterdiği değerlendirilmiştir.

– Dava konusu taşınmazın doğal ve tarihi özellikleri nedeniyle korunması gerekli sit alanı olarak ilan edilen Boğaziçi alanında kalması, Boğaziçi Kanunu’na göre “şehir merkezine bağımlı etkilenme bölgesi”nde kalması ve belirli bir yapılaşma kısıtlılık hali bulunmasına rağmen bu hükümlere uyulmamıştır.

– Dava konusu plan değişikliğinde emsal değerinin belirtilmemesi “uygulama imar planı dili” açısından uygunsuzluk olarak düşünülmüş,

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’yle çeliştiği değerlendirilmiştir. İmar planının genel yapısının, kapsadığı alanın nitelikleri ve çevrenin korunması gibi olgularla bağdaşmadığı ve üstün kamu yararı ilkesine aykırılık gösterdiği düşünülmektedir.

“Koruma yaklaşımı değil”

– Dava konusu imar planı ve plan notları Boğaziçi Kanunu, İmar Kanunu ve Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a aykırılıkları kapsamında kendi içinde çelişmektedir. Dava konusu taşınmaz Boğaziçi alanı etkilenme bölgesinde olmasına rağmen imar planında doğal, tarihi ve kültürel değerlerin korunması için bir yaklaşım yer almamıştır.

– Plan raporunda yapı yüksekliği ve yoğunluk artışına sebep verecek tespit ve sentez süreçlerine yer verilmemiştir. Çevresindeki mevcut yapı dokusu ile uyumluluk arz etmediği ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne aykırı hükümleri sebebiyle kamu yararı ve planlama esasları ilkelerine uygun değildir. İnceleme, araştırma, etüt ve eşik analizi çalışmalarının yapılmadığı, bu sebeple şehircilik ilkelerine uygun olmadığı tespit edilmiştir.

Ne olmuştu?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Beşiktaş Akat Mahallesi’nde bulunan Etiler Polis Meslek Yüksekokulu ile bu parsellerin kuzeyinde bulunan tescil dışı alana ilişkin 26 Aralık 2012 tarihinde 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama imar planı değişikliği yapmıştı.

TMMOB Mimarlar Odası ve TMMOB Şehir Plancılar Odası, bu plan değişikliklerine karşı 6 Mayıs 2013 tarihinde dava açmış, dosya kapsamında alınan iki adet bilirkişi raporu da planların şehircilik ilkelerine ve hukuka aykırı olduğu tespitlerinde bulunmuştu.

İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 4. İdare Dava Dairesi 20 Eylül 2019 tarihinde verdiği kararla dava konusu işlemi iptal etmişti.  Bu karar; 28 Haziran 2021 tarihinde Danıştay 6’ncı Dairesi tarafından kesin olarak onanmıştı.

208 milyon Euro’ya satıldı

Söz konusu araziyle ilgili yapı ruhsatı 1 Kasım 2018’de verildi. 7 Kasım 2018’de de kurulan kat irtifakına göre; araziye inşa edilecek olan üç ayrı blokta toplam 516 bağımsız bölüm yer alacaktı.

Basında yer alan bilgilere göre, İBB 6 Aralık 2021’de söz konusu araziyi 208 milyon Euro’ya Yapı&Yapı şirketine satmıştı. Yapı&Yapı şirketi 208 milyon Euro’yu Vakıflar Bankası’ndan kullandığı krediyle ödemişti.

İmarsız alanda inşaat başladı

Etiler Polis Meslek Yüksekokulu arazisinin o günden bu yana hala herhangi bir imar planı bulunmuyordu, ancak buna rağmen arazide inşaat çalışmalarına başlandı.

Bakanlık, Ocak 2023’te yeni bir imar planı hazırlamış, İBB tarafından verilen bir yapı ruhsatı olmamasına karşın inşaat başlamıştı.

TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi olarak, Beşiktaş Belediyesi’ne ve Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı İstanbul İl Müdürlüğü’ne yazı yazarak ‘ruhsatsız kaçak inşaatın ivedilikle durdurulması için gerekli işlemlerin yapılmasını’ talep etmiştik, ancak inşaatın durdurulması için hiçbir şey yapılmamıştı. İBB, 15 Ağustos 2022’de harekete geçmiş, inşaatın ruhsatını iptal edilmiş ve inşaat mühürlenmişti.

Bakanlık, Ocak 2023’te yeni bir imar planı hazırlamış, İBB tarafından verilen yeni bir yapı ruhsatı olmamasına karşın inşaat yeniden başlamıştı. Bakanlığın sonradan yapı ruhsatı vermesi üzerine TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi ruhsatın iptali istemiyle dava açmıştı.