6.6.6. Ek 6

ÇED Raporu

11.09.2007 / 27.10.9913

Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi Mesleki Denetimde Çevresel Etki Değerlendirmesi Çekince Raporu

Projenin Adı:

Müellifi:

Yeri: İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi, G22A03A1D Pafta,3340 Ada, 4 Parsel

Mal sahibi: Adalet Teşkilatını Güçlendirme Vakfı

Bu çekince raporu, Mimarlar Odası mesleki denetim uygulamasının genel amaç ve beklentileri doğrultusunda, odanın kamu yararına çalışan bir meslek kuruluşu olması ve bu nedenle 6235 sayılı yasa ile yükümlendiği “kamuyu ilgilendiren mesleki konularda ilgili idarelere görüş ve önerilerde bulunma” görevinin yerine getirilmesi amacı ve sorumluluğu altında düzenlenmiş olup, çevresel etkileri bakımından sakıncalar yaratacağı kanaatine varılan projenin ortaya çıkmasına neden olan imar koşullarına yöneliktir. Bu nedenle, proje müellifinin mimari hizmet ve müelliflik hakları saklıdır.

Çekinceler

Raporumuza konu mimari proje, Kadıköy Belediye Başkanlığı tarafından, 22.03.2007 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Ataşehir Toplu Konut Alanı Revizyon Uygulama İmar Planı’na göre verilen imar durumuna dayanarak düzenlenmiştir.

İmar durumuna esas teşkil eden söz konusu plan, Ataşehir Projesi’nin henüz uygulama yapılmamış alanlarına yoğun bir nüfus ve yapılaşma yoğunluğu getiren planlama girişimlerinin son halkasıdır ve bu çerçevede, 2004’ten bu yana gündeme gelen diğer üç plan gibi, bu dördüncü plan da, imar hukukuna, şehircilik esaslarına, planlama ilkelerine ve kamu yararına açıkça aykırıdır. Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi, planın iptali talebiyle yargıya başvurmuştur.

Ataşehir Projesi’nin doğu ve batı bölgelerini kapsayan 1/5000 ölçekli Nâzım İmar Planı 23.07.1990 tarihiyle onaylı bulunmaktadır. T. Emlak Bankası AŞ bu çerçevede Ataşehir arsaları üzerinde 1990’lı yıllarda “Ataşehir Projesi” uygulamasını başlatmış; bu çerçevede, doğu bölgesindeki konut alanlarının tamamının yapımı etaplar halinde tamamlanmıştır. Daha sonra, Ataşehir Projesi olarak bilinen alanın tamamı Emlak Bankası mülkiyetinden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı mülkiyetine geçmiş; Bir TOKİ iştiraki olan Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ ise, 2004 yılında, Ataşehir alanının henüz yapılaşmamış kısımlarında yeni bir plan hazırlamış ve bu plan Bayındırlık ve İskân Bakanlığı’nca 29.04.2004 tarihinde resen onanmıştır. Ardından, planın birkaç noktasında, gene Emlak GYO tarafından parsel bazında bazı tadilatlar yapılmış ve bu tadilatlar plan üzerine işlenerek, planın bütünü 5.11.2004 tarihinde Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından, yeni bir planmış gibi tekrar onaylanmıştır. Söz konusu proje alanı ise, 1990 planında E=1,00 yapılaşma emsalli konut alanı iken, 29.04.2004 t.t. planla “Özel Okul Alanı”na dönüştürülmüş; 5.11.2004 t.t. plan tadilatı ile de tekrar konut alanı olarak planlanmış; ancak bu kez, 1990 planında E= 1.00 olan yapılaşma emsali, 2,5 kat artırılarak, E=2,50’a çıkarılmıştır. Planda, sadece bu alan değil, tüm konut alanlarının tamamına 2,5 emsal getirilmiştir. Söz konusu proje alanı olan 3340 ada, 3 parsel sayılı, daha sonra, Adalet Teşkilatını Güçlendirme Vakfı tarafından, hâkim ve savcılara lojman yapılmak üzere, Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’ndan satın alınmıştır.

Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ tarafından hazırlanmış olan 29.04.2004 ve 5.11.2004 t.t. tadilat planları, 1 konut brüt 150 m2 ve 1 aile 4 kişi kabulüne göre hazırlanmıştır. Bu kabule göre hesaplandığında, 1990 planı nüfusu 31.652 kişi, 5.11.2004 t.t. tadilat planının nüfusu ise 65.047 kişi olmaktadır. Görüleceği üzere, söz konusu proje alanın yapılaşma hakkını 1990 planına göre 2,5 kat artıran, buna karşın donatı alanlarını artırmak yerine daha da azaltan 5.11.2004 t.t. plan, 1990 planının bölgeye önerdiği nüfusu da, 2 katından fazla arttırmıştır.

Bu söz konusu iki plan hakkında da yargıya başvurulmuş olup, Danıştay 6. Dairesi tarafından “yürütmeyi durdurma kararı” alınmış; hazırlanan bilirkişi raporunda, “planların iptal edilmesi gerektiği kanaatine varıldığı” belirtilmiş; itiraz üzerine verilen ek raporda da aynı görüş tekrarlanmıştır. Bilirkişi raporunda, ayrıca, imar mevzuatının belirlediği donatı alanlarının karşılanabilmesi için, “…konut alanlarında emsalin 1,3’ü geçmemesi gerektiği” de vurgulanmıştır.

Ancak, bu süreçte de, “ yürütmenin durdurulması” kararını aşmak ve yeni ruhsat alımları durdurulan inşaat şirketlerinin önünü açabilmek amacıyla, imar hukukuna ve mevzuatına aykırı yeni bir girişim gerçekleştirilmiş; Danıştay’ın yürütmesini durdurduğu plan üzerinde –bir kısım alanın plan onama sınırı dışına çıkartılması biçiminde– oynanarak, alışılmadık bir yöntemle güya yeni bir plan yaratılmış; bu üçüncü planın hemen ardından da, gene yeni bir plan tadilatı –dördüncü plan– daha gündeme getirilmiştir. Gerek üçüncü, gerekse dördüncü planlar bir TOKİ iştiraki olan Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ tarafından hazırlanmış ve TOKİ Başkanlığı tarafından onaylanmış olup, İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı’na iletilmiş. Planlar İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi’nden de geçirilerek Belediye Başkanı’nca imzalandıktan sonra askıya çıkarılmıştır.

22.03.2007 tasdik tarihli bu dördüncü ve son plan tadilatı da, daha önceki planlarla aynı içerikte, hemen hemen aynı sakıncaları taşıyan bir plandır. Bütün bu süreç zarfında hazırlanan tüm plan tadilatları gibi, bu son plan tadilatı da, bölgeyi “pazarlama” adına, bölgeye, Ataşehir bütününe ait 1990 planının çok üstünde bir nüfus ve yapılaşma getirmektedir.

Bu son plan tadilatına kadar, plan nüfus hesapları, ortalama hane halkı büyüklüğü 4 alınarak yapıldığı halde, son plan tadilatında (22.03.2007 t.t. 1/1000 Ölçekli Ataşehir Toplu Konut Alanı Revizyon Uygulama İmar Planı) bu sayı 3’e düşürülmüştür. Bu da, elbette birdenbire plan nüfusunun 1/4 oranında az gösterilmesine neden olmuştur. TOKİ’nin, donatı alanları ihtiyacını az göstermeye yönelik bu girişimi, daha önce kendisinin de uyguladığı kabulleri birden bire reddetmesi ilginçtir. Bu yaklaşımla, yeni planın getireceği nüfus, 1 daire 150 m2 ve ortalama hane halkı büyüklüğü 3 kişi kabulünden kalkarak, 32.835 kişi olarak gösterilmiştir. Oysa daha önce gene kendisinin hazırladığı planlarda (ve de İstanbul için hazırlanan tüm planlarda) esas alınan genel kabule göre 2000 nüfus sayımı sonuçlarına dayanarak 4 kabul edilen ortalama hane halkı büyüklüğü esas alındığında, bu nüfus, 43.695’a yükselmektedir. 1990 planında aynı alanın nüfusunun ise, aynı kabullerle yapılan hesap sonucu, 31.652 olduğu görülmektedir.

Sonuç olarak, 22.03.2007 t.t. 1/1000 Ölçekli Ataşehir Toplu Konut Alanı Revizyon Uygulama İmar Planı, Ataşehir’i bir bütün olarak ele alan ve doğu bölgesi buna göre yapılaşmış olan 1990 Nâzım imar planının aynı bölge için getirmiş olduğu 31.652 kişi nüfusu, 12.043 kişi – yani (%38)– artırarak, 43.695 kişiye yükseltmektedir.

1990 planı ile söz konusu projenin imar durumunun dayanağı olan 22.03.2007 tasdik tarihli plan arasında konut alanlarının büyüklüğü açısından pek farklılık olmadığı halde, yeni planın getireceği nüfus 12.053 kişi artmıştır. Bunun nedeni de, her iki planda konut alanlarına getirilmiş olan inşaat emsalleri arasındaki büyük farklılıktır.

23.07.1990 t.t. Nâzım İmar Planında Ataşehir projesinin batı bölgesindeki konut alanlarında 3 yoğunluk bölgesi kullanılmıştır:

Düşük yoğunluklu konut alanlarındaki emsal 0,56-0,73 arasında,

Orta yoğunluklu konut alanlarındaki emsal 0,87-1,21 arasında,

Yüksek yoğunluklu konut alanlarındaki emsal ise 1,23-1,99 arasında değişmektedir.

29.04.2004 t.t. plandan başlayarak, konut alanlarının tamamında inşaat emsali 2,5’a yükseltilmiş; son planda ise farklı yapılaşma emsalleri getirilmiştir. Ancak Plan Raporu’nda da vurgulandığı üzere, getirilen düşük emsalli konut alanlarının çok küçük bir yüzde teşkil ettiği, açıkçası bir göz boyamadan öteye gitmediği görülmektedir.

Plan Raporu’ndaki bilgiler esas alınırsa;

Plandaki konut alanları toplamı 791.570 m2 olup; bunun yapılaşma emsalleri açısından dağılımı ve yüzdeleri aşağıdaki gibidir;

416.281 m2’de E = 2,5 %53

224.460 m2’de E = 2,07 %28

46.775 m2’de E = 1,30 %6

25.063 m2’de E = 1,15 %3

46.170 m2’de E = 0,80 %6

32.821 m2’de E = 0,30 %4

Görüleceği üzere, 22.03.2007 tasdik tarihli, 1/5000 ölçekli Nâzım İmar Planı’ndaki konut lejantında “Düşük Yoğunluklu Konut Alanları” olarak gösterilen konut alanları toplam konut alanlarının %10’unu, “Orta Yoğunluklu Konut Alanları” olarak gösterilen konut alanları toplam konut alanlarının %9’unu, “Yüksek Yoğunluklu Konut Alanları” olarak gösterilen konut alanları ise toplam konut alanlarının %81’ini oluşturmaktadır.

Görüleceği üzere, 1990 planında konut alanlarına getirilen en yüksek yapılaşma emsali dahi 2’nin altında iken, askıdaki son plan tadilatında, konut alanlarının %81’inin yapılaşma emsali 2,07 ve 2,5’tur. Bu yapılaşma yoğunlukları, Ataşehir bütünselliğinde hazırlanmış olan 1990 Nâzım İmar Planının yanında çok yüksektir.

Ayrıca bu emsaller, 1/5000 Nâzım İmar Planında verilen net nüfus yoğunluklarından kalkarak, bir daire büyüklüğü 150 m2, ortalama hane halkı büyüklüğü 3 kişi kabul edilerek yapılan hesap sonucu ortaya çıkan emsallerdir. Oysa yukarıda da vurguladığımız gibi, daha önceki planların tümünde olduğu gibi, ortalama hane halkı büyüklüğü gene 4 kişi kabul edilmelidir. Bu durumda, 1/5000 ölçekli Nâzım İmar Planındaki 500 kişi/ha net nüfus yoğunluğunun 1/1000 uygulama imar planındaki karşılığı E = 2,5 değil, E = 1,88; 414 kişi/ha net nüfus yoğunluğunun karşılığı E = 2,07 değil, E = 1,55; 260 kişi/ha net nüfus yoğunluğunun karşılığı 1,30 değil, 9,75; 230 kişi/ha net nüfus yoğunluğunun karşılığı 1,15 değil, E = 8,63; 160 kişi/ha net nüfus yoğunluğunun karşılığı E = 0,80 değil, E = 0,60; 60 kişi/ha net nüfus yoğunluğunun karşılığı ise E = 0,30 değil, E = 0,23 olacaktır.

22.03.2007 t.t. bu son plan, ÇED raporumuza konu olan projenin dayandığı plan olup, daha önceki üç planda olduğu gibi, bu son plan da imar hukukuna, şehircilik esaslarına, planlama ilkelerine ve kamu yararına açıkça aykırıdır. Söz konusu proje alanına ilişkin planlama kararının, 5.11.2004 t.t. plandan bu yana hiç değişmediği; son planda da, yürütmesi durdurulmuş olan ve bilirkişi heyetince sakıncalı bulunan 5.11.2004 t.t. planda olduğu gibi, E = 2,5 emsalli konut alanı olduğu görülmektedir. Bu nedenle, TOKİ’nin bir iştiraki olan Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım AŞ tarafından hazırlanıp TOKİ tarafından onaylanmış olan bu son planın da iptali talebiyle Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi’nce yargıya başvurulmuştur.

Bu çerçevede, uygulanması halinde imar bütünlüğünü bozacak, nüfus ve yapı yoğunluğunu artıracak, başta ulaşım olmak üzere ciddi altyapı sorunlarına yol açacak, imar hukukuna, şehircilik esaslarına, planlama ilkelerine ve kamu yararına açıkça aykırı bulunan planlama kararlarına bağlı olarak hazırlanan proje çekince ile karşılanmıştır. Sakıncalı imar koşulları düzeltilmeden, bu proje doğrultusunda işlem yapılması halinde, ileride hukuk, kent ve üstün kamu yararları açısından geri dönülmesi mümkün olmayan zararlara neden olunacaktır. Projenin Adalet Teşkilatını Güçlendirme Vakfı’nca yargı elemanlarına lojman olarak yapılacak olması ise, söz konusu uygulamanın dayandığı imar durumunun yargının “yürütmesini durdurduğu” plandaki yapılanma kararı ile aynı olduğu, ayrıca bu son planın da gene iptal talebiyle yargıya iletildiği göz önüne alındığında, daha da endişe verici olmaktadır.

Tüm bu olumsuz gelişmelere ve ileride geri dönülmesi imkânsız gelişmelere neden olmamak adına, ruhsat işlemlerinin durdurulmasını ve imar ile ilgili kararların yeniden ele alınarak düzeltilmesini dileriz.

Saygılarımızla,

TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi

Dağıtım:

● TC Cumhurbaşkanlığı Makamı

● TC Devlet Denetleme Kurulu Başkanlığı

● TC Başbakanlık TOKİ Başkanlığı

● Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

● TC İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı

● TC Kadıköy Belediye Başkanlığı

● Proje müellifi

● Basın