6.20.7. Kadıköy-Caferağa Plan Tadilatı
Kadıköy-Caferağa’da 44 pafta, 961 ada, 29-35-69 parseller yapılan 1/500 ölçekli plan tadilatı ile “konut” alanından çıkartılarak “turizm ve ticaret” alanına alınmış ve yapılaşma hakları artırılmıştır. Plan tadilatına Kadıköy BKBT tarafından itiraz edilmiş olup, itirazın cevaplanmayarak zımnen reddedilmesi üzerine, plan iptal davası açılmıştır. Dava sürmekte olup, dava dilekçesi ekte bilgilerinize sunulmaktadır.
İstanbul ( ). İdare mahkemesi
Sayın Başkanlığı’na
Yürütmenin durdurulması istemlidir.
DAVACI: TMMOB Mimarlar Odası (İstanbul Büyükkent Şubesi)
Yıldız Sarayı Dış Karakol Binası Beşiktaş/İst.
VEKİLİ: Av. İlyas Bulcay- 0216.474 50 53
DAVALI İDARE: Kadıköy Belediye Başkanlığı
Kadıköy-İstanbul
KONU: Mimarlar Odası tarafından dava konusu ile ilgili olarak davalı Kadıköy Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm ve Planlama Müdürlüğü’ne verilen 13.09.2006 tarih ve 2006.09.002 sayılı (EK-1) itiraz dilekçesini zımnen reddeden idarenin işlemi ile bu işlemin dayanağı olan 16.08.2006 tarihinde askıya çıkarılan 1/500 ölçekli ‘İstanbul İli, Caferağa Mahallesi, 44 pafta, 961 Ada, 29-35-69 Parseller Uygulama İmar Planı’nın Şehircilik ilkelerine, Planlama tekniklerine Yasalara ve Kamu yararına aykırılığı nedeni ile iptali ve yürütmesinin durdurulması istemimizdir.
PLANIN ASKIYA ÇIKIŞ TARİHİ: 16.08.2006
PLANIN ASKIDAN İNME TARİHİ: 16.09.2006
PLANA İTİRAZ TARİHİ:13.09.2006
ZIMNİ RED TARİHİ:12.11.2006
A Ç I K L A M A L A R
Genel açıklamalar
* Kadıköy İlçesi özelinde Nâzım İmar planına müdahaleler son yıllarda artarak sürmektedir. Dava konusu alanı içine alan bölgede halen meri olan plan 22.03.1994 onanlı 1/5000 Kadıköy Merkez Nâzım İmar Planıdır.
* Bu Nâzım Planda değişiklik yapan İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nca, 18.02.2005 tarihinde onaylanarak 25.04.2005 tarihinde askıya çıkarılmış olan “1/5000 ölçekli Kadıköy Merkez Nâzım İmar Planındaki Caferağa Mah. 961 ada 29-69-35 parsellere ait plan tadilatı”na müvekkilimce önce itiraz edilmiş, itirazın reddedilmesi üzerine ise 1/5000 ölçekli plan tadilatının iptali ve yürütmesinin durdurulması için İstanbul 4. İdare Mahkemesi”nin 2005/2362 E sayılı dosyası ile görülmekte olan iptal davası ikame edilmiştir.
* Merkez Nâzım Planın dışında kalan bölgede İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan 1/5000 ölçekli Kadıköy 2. Etap Nâzım İmar Planı 16.04.1998 tarihinde, 1/5000 ölçekli Kurbağalıdere Nâzım İmar Planı ise 17.07.1998 onanarak askıya çıkarılmıştır.
* Kadıköy 2. Etap 1/5000 ölçekli Nâzım İmar Planının iptali istemi ile açmış olduğumuz davada Dr. Akın Eryoldaş, Prof. Dr. Güzin Konuk ve Doç Dr. Güzin Kaya’dan oluşan Bilirkişi heyeti tarafından yapılan keşif sonucu heyetçe hazırlanan raporda; “Planlanan alanda büyük bir donatı eksikliği bulunduğu... özellikle temel eğitimin, konut yerleşim çevresinde çözümlenmesinin temel plan ilkelerinden olduğu, 1998 tarihli 1/5000 Kadıköy 2.Etap Nâzım planının ise bu koşulları yerine getirmediğinden, imar tüzesinde belirtilen ve toplu yaşamın fiziksel mekanda düzenlenmesini sağlayan bir araç olarak kabul edilemeyeceği ve bu düzenlemenin kamu yararına olmadığı” görüşüne yer verilmiştir. Aynı sorunların huzurdaki dava konumuz Merkez Nâzım Plan bölgesinde de bulunduğu bilinmektedir.
* İst 3. İdare Mahkemesi bu doğrultuda 2002/606 sayılı kararı ile dava konusu planın iptaline karar vermiştir. Bu karar kesinleşmiştir. Kurbağalıdere Nâzım İmar Planı ise 3. İdare Mahkemesi’nin 21.12.1999 gün ve E:1998/1388,K:1999/1577 sayılı kararı ile iptal edilmiştir.
* Yine aynı dönemde davamız konusu alanı kapsayan 1994 onanlı 1/5000 Merkez Nâzım İmar planının köprülü kavşak ve sahil oto yolu yönünden iptalini istediğimiz davada İst.5 İdare Mahkemesinin 2003/1175 E sayılı dosyası ile İTÜ Mimarlık Fakültesi öğretim üyeleri Prof Dr Hale Çıracı, Prof. Dr. Lale Berköz ve Prof Dr. Tülay Kılınçaslan’ın raporları doğrultusunda 11.11.2005 tarih ve 2005/2365 sayılı kararla iptale karar verilmiştir. Bu karar da göstermektedir ki bölgenin yeni yoğunluklara yol açacak düzenlemelere kapalı olduğu aksine donatı alanlarına ihtiyacı bulunduğu ortadadır.
* Davamız konusu olan plan tadilatı ise tam da bu düzenlemelerin yapıldığı sırada Merkez Nâzım plana yapılan bir müdahaledir. Asıl amacın Nâzım planla kentin şehircilik ilkeleri, planlama teknikleri ve kamu yararına düzenlenmesi değil artı değer yaratmak,rant elde etmek ve kamu haklarının özel kişilere transferini sağlamak olduğu açıktır
* Dava konusu Uygulama İmar Planının dayanağı Nâzım İmar Plan tadilatına müvekkilim Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent şubesince Büyükşehir Belediyesine yapılan 23.05.2005 Tarih ve 2005.05.015 Sayılı itirazda.
• 1/5000 ölçekli planların uygulama imar planları olmadığı parsel ölçeğindeki tadilatın ancak uygulama imar planı ile yapılacağı belirtilmiştir.
• Söz konusu parselin sahil dolgu alanının gerisindeki ilk parsel olması ve bu parsele özel olarak verilen (Kadıköy’ün genelinde uygulanan yoğunluktan da oldukça yüksek olan) yapı emsali sonucu ortaya çıkacak yapılaşmanın hem silueti hem de zaten gereğinden yüksek olduğu yargı kararları ile de kesinleşmiş bulunan yoğunluğu olumsuz etkileyeceğinden söz edilmiştir.
• Aynı adada ve çevre parsellerdeki mevcut yapılaşmanın çok üstünde verilen yapılaşma hakkı bu bölgede yoğunluğu arttırıcı bir etki yaratacaktır.
• Bu nedenle çevre parsellerdeki yapılaşma koşullarının kesinlikle aşılmaması gerektiği ve bir ada içindeki bir parsele özel yapılaşma hakları verilerek ayrıcalık yaratılmaması gerektiği belirtilerek bu uygulamanın planlama esaslarına ve şehircilik ilkelerine aykırı bulunduğundan parsel ölçeğindeki plan tadilatının iptali talep edilmiştir.
* İstanbul Büyükşehir Belediyesi Planlama ve İmar Daire Başkanlığı Planlama ve İmar Müdürlüğü’nün 31.08.2005 tarih ve12734-41-030-300-2005/2545 sayılı yazısı ile itirazımız reddedilmiştir.
* 3194 sayılı İmar Yasasının 6. ve 8. maddeleri birlikte ele alındığında imar planları arasında öncelikle ikili bir ayrıma gidilerek a) Nâzım plan esaslarına göre çizilen ve yol ve yapı adası ve çeşitli bölgelerin ayrıntıları ile inşaat alanlarını ve uygulama için gerekli bilgileri içeren, uygulamaya esas oluşturan imar planı türü (uygulama imar planı) ile b) bu planın hazırlanmasında göz önüne alınması gereken temel hedeflerin, ilkelerin ve arazi parçalarının kullanış biçimlerini ve başlıca bölge tiplerinin belirlendiği plan türünün (Nâzım İmar planları)birbirlerinden ayrıldığını görüyoruz. İmar Kanununun ve Yönetmeliğinin ilgili maddelerinden, bölge planı, çevre düzeni planı, Nâzım imar planı ve uygulama imar planı sıralamasına uygun düşen bir kademelenme öngörüldüğü anlaşılmaktadır. İlgili maddelerin bir diğer emredici hükmü de bu plan türleri arasında uygunluğun sağlanmasıdır. Diğer bir deyişle alt ölçekteki planlardaki kararlar üst ölçekteki ana plan kararları ile uyumlu olmak zorundadır. Danıştay 6. Dairesinin bu yönde verdiği çok sayıda karar vardır.
* Parsel ölçeğinde Nâzım İmar Planı ya da Nâzım İmar planında öngörülmeyen plan tadilatı yapılabileceğini kabul etmek mümkün değildir. Nâzım İmar Planının arazi parçalarının kullanım biçimlerini- fonksiyonlarını, bölgelerini ve donatı alanlarının plan içinde orantısını ilgili yasa ve yönetmeliklere uygun olarak dağıtacak olan bir plandır. Parsel ölçeğinde yapılması mümkün değildir. Hele ki Nâzım İmar Planı iptal edilmiş bir bölgede tam da iptal gerekçelerini aşmak için özel olarak ve hiçbir haklı nedeni bulunmadan, nedeni de anlaşılamadan (!) Parsel ölçeğinde nâzım plan yapılamaz. 2 Eylül 1999 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan İmar Planı yapılması ve değişikliklerine ait esaslara dair yönetmelikte değişiklik yapılması hakkındaki yönetmelik de 1nci madde de Nâzım ve Uygulama İmar planları yeniden tarif edilmiş, 3ncü Madde de plan düzenlenecek alanın yakın çevresindeki alanlarda elde edilecek veriler sıralanmış, 4 madde de hazırlanacak her ölçekteki imar planlarının yapım ve değişikliklerinde planlanan beldenin ve bölgenin şartları ile gelecekteki gereksinmeleri göz önünde tutularak sosyal ve teknik donatı alanlarında ek teki tabloda belirtilen asgari standartlar uygulanır denilerek ayrıntılı tablo verilmiştir.9. madde de ise bunların artan nüfusun ihtiyaçlarına göre ayrılacağını ve arttırılacağını belirtmiştir. Plan bu esaslara tümüyle aykırı özel nedenlerle yapılmış (!) bir plandır. Buna bu esaslar içinde bir nâzım imar planı adı verilmesi dahi mümkün değildir. Üstelik aynı tarihlerde bir Nâzım Plan onaylanmakta ve ilan edilmekteyken, Nâzım Plan tadilatı yapmak hiçbir şekilde izah edilebilecek ve gerekçelendirilebilecek bir yöntem değildir. Ve Planlama teknik ve biliminde yeri yoktur.
* Örneğin Teknik ve hukuki yanlışlarla dolu 1/5000 ölçekli Beşiktaş-Ortaköy-Balmumcu Nâzım İmar Planı’nın iptali istemi ile açılan davada yapılan yargılama sonucu İstanbul 3.İdare Mahkemesi 2002/1784 E. sayılı dosyası ile Planın iptaline karar vermiştir. Söz konusu plan ile ilgili olarak hazırlanan rapordaki “Nâzım İmar planının; …parsel ölçeğinde farklılaşabilen yapılaşma hakları tanımladığından, yeşil alan oranı ve standardı düşürüldüğünden, yoğunluk değerleri arttırıldığından, planlamada eşitlik ilkesine uyulmadığından, aynı konum ve ulaşılabilirlik özelliklerine sahip alanlara farklı yapılaşma hakları ve yoğunluklar getirdiğinden plan bütünlüğüne, şehirleşme prensiplerine, planlama yöntemlerine ve plan esaslarına, kamu yararına, kentsel yerleşmenin mevcut ve gelecekteki durumuna, imar mevzuatına uygun olmadığı kanısına varılmıştır” şeklindeki görüşler doğrultusunda geçtiğimiz günlerde plan İPTAL edilmiştir. Nitekim bu karardaki gerekçeler Sayın Mahkemenin huzurundaki dava konusu olayda da aynı mahiyettedir.
Bu nedenle söz konusu 1/5000 ölçekli plan tadilatının iptali ve yürütmesinin durdurulması için İstanbul 4. İdare Mahkemesi”nin 2005/2362 E sayılı dosyası ile görülmekte olan iptal davası ikame edilmiştir.
1/500 ölçekli Uygulama İmar Planına itirazlarımız
Bu gelişmelerin ardından 16.08.2006 tarihinde 1/500 ölçekli İstanbul İli, Caferağa Mahallesi, 44 pafta, 961 ada, 29-35-69 parseller uygulama imar planı askıya çıkarılmıştır.
Plana müvekkilim tarafından Kadıköy Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm ve Planlama Müdürlüğü’ne 13.09.2006 tarih ve 2006.09.002 sayılı dilekçemiz ile süresinde itiraz edilmiştir. (EK-1)
İtirazımızda: “Kadıköy Belediye Meclisi’nce 7.12.2005 tarihinde onaylanarak İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne gönderilen:16.06.2006 tarihinde Büyükşehir Belediyesi meclisi’nce de onaylanıp, 17.07.2006 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanı tarafından imzalanarak 16.08.2006 tarihinde askıya çıkarılan plan tadilatı ile, 29 parselin bir bölümü ile 69 parsel ‘H=18.50 m. konut alanında çıkarılarak, yapılaşma koşulları TAKS=0,40,Maksimum H= 12 kat olarak artırılan ‘Turizm ve Ticaret Alanı’na dönüştürülmüştür. Görüleceği üzere, bu plan tadilatı ile söz konusu parsellere etraflarındaki parsellerden daha yüksek özel imar hakları getirilmesi hedeflenmiştir.
Söz konusu plan tadilatı, birçok açıdan ciddi sakıncalar ve yasa dışılıklar içermektedir.
TAKS= 0,40ve H= 12 Kat’ biçimindeki yeni yapılaşma koşulları minimum TAKS=4,80 emsalin karşılığı olmaktadır. Kadıköy’ün genel emsali maksimum 2,07’nin iki katından da yüksek olan emsal İstanbul imar yönetmeliği’nin İstanbul için belirlediği maksimum 3,00 emsali de aşmaktadır. Ayrıca, ‘Plan Notları’nda Bodrum Katlar iskân edilebilir’ notu ile bu emsalin daha da artacağı açıktır. Örneğin, minimum emsal, iskân edilecek bodrum katı 2 ise minimum 5,60; 3 ise 6,00 (yani İstanbul imar yönetmeliği’nin Belirlediği Maksimum emsalin 2 katı) olacaktır. Plan Notları’nda yer alan ‘ Tüm cepheler boyunca açık ve kapalı çıkma yapılabilir’ hükmü de göz önüne alındığında, yapılaşma emsalinin bu değerlerin de çok üstüne çıkacağı görülmektedir.
Plan Notları arasında, ‘961 Ada.69-29-35 Parsellerin yollara giden kısımları terk edilmeden uygulama yapılamaz’ hükmü yer almakta; ancak getirilmiş olan 0,40 TAKS değerinin parsellerin yola terkten sonra kalan alanları üzerinden hesaplanacağı vurgulanmadığından, TAKS hesabının brüt (terkten önceki miktar) üzerinden hesaplanması tehlikesi mevcuttur. Yasal olmamakla birlikte, bu tür uygulamaların yaygın biçimde sürdürülmesi, bu hususunda plan notlarına ilave edilmesi gerekli kılmaktadır. Aksi uygulama, yapılaşma yoğunluğunu yukarıda hesaplanan yüksek yoğunlukların katlanarak artırılmasına yol açacaktır.
Plan Notları’nın getirdiği kat yükseklikleri ile bu alana getirilen12 katlı yapı minimum 44 metre yüksekliğinde olacaktır. Avan projeye göre uygulama yapılacağından, bu safhada yüksekliği daha da artacağı açıktır. Ada bütünündeki tüm diğer parsellerin 6 kat (H=18.50) imar hakkına sahip oldukları düşünüldüğünde, imar mevzuatını açıkça çiğneyerek oluşturulan söz konusu imar tadilatının getirdiği yapılaşmanın ne ölçüde çevreyle uyumsuz, çevreyi ezen, silueti bozan bir yapılaşma yarattığı açıktır.
Ayrıca, plan tadilatı, getirdiği fonksiyon açısından değerlendirildiğinde de, sakıncalıdır. Söz konusu parsellerin yer aldığı bölge bir konut alanıdır. Ada bazında da bu böyledir. Plan tadilatı ile parsele Turizm ve Ticaret fonksiyonu getirilmiştir. Plan notlarında da Turizm ve ticaret alanında: otel, motel, konaklama, lokantalar, dükkanlar, mağaza ve satış birimleri, büro, sosyal ve kültürel alanlar, konferans salonları hükmü yer almaktadır. Bu fonksiyonların, yukarıda hesaplanan yüksek yapılaşma yoğunlukları da hesaba katıldığında, yakın çevresine getireceği insan ve trafik yükünün büyüklüğünde açıkça görülmektedir. Bölgede zaten bir ulaşım sorunu yaşanmakta iken, bunu daha da arttıracak bir fonksiyon ve yapılaşma getirmek imar mevzuatına, şehircilik ilkelerine ve kamu yararına açıkça aykırıdır.”
Bu değerlendirmeler çerçevesinde, müvekkilimce hem fonksiyon hem de yapılaşma koşulları açısından ciddi sakıncalar taşıyan ve askıda bulunan söz konusu plan tadilatına itiraz edilmiştir. Ve bu itirazlar doğrultusunda değişiklikler yapılması talep edilmiştir.
Ancak söz konusu itirazlarımıza 60 gün içinde cevap verilmeyerek zımnen reddedilmiştir.
Ayrıca İstanbul Kültür ve Turizm Bakanlığı İstanbul V Numaralı Kültür Ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu tarafından 19.07.2006 tarih ve 188 sayılı kararı ile Kadıköy Meydanı Kentsel Sit Alanı ilan edilmiştir.
Dava konusu alan Kentsel Sit sınırında ve sit alanı etkilenme bölgesinde bulunduğundan kurulun görüşüne başvurulması zorunludur. Dava konusu Plan tadilatlarında Kurul görüşü alınmamıştır.
Yukarıda sıraladığımız nedenler ve taleplerimiz doğrultusunda öncelikle Mimarlar Odası tarafından dava konusu ile ilgili olarak davalı Kadıköy Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Ve Planlama Müdürlüğü’ne verilen 13.09.2006 tarih ve 2006.09.002 sayılı (EK-1) itiraz dilekçesini zımnen reddeden idarenin işlemi ile bu işlemin dayanağı olan 16.08.2006 tarihinde askıya çıkarılan 1/500 ölçekli ‘İstanbul İli, Caferağa Mahallesi, 44 pafta, 961 ada, 29-35-69 Parseller Uygulama İmar Planı’nın iptali ve yürütmesinin durdurulması talep zarureti doğmuştur.
HUKUKSAL NEDENLER: Anayasa, İmar Yasası, KVTVK Kanunu, İmar Planlarının Yapılmasına ve Değişikliklerine ait esaslara ilişkin Yönetmelik, 3030 sayılı Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun Hükmündeki Kararname, 1580 sayılı Belediye Kanunu, 2 Eylül 1999 tarihli Yönetmelik ve konuyla ilgili diğer tüm mevzuat
DELİLLERİMİZ: Davalı İdarelerden 16.08.2006 tarihinde askıya çıkarılan 1/500 ölçekli ‘İstanbul İli, Caferağa Mahallesi, 44 pafta, 961 ada, 29-35-69 Parseller Uygulama İmar Planı ve dava konusu işlem dosyalarının celbi, Kadıköy Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Ve Planlama Müdürlüğü’ne verilen 13.09.2006 tarih ve 2006.09.002 sayılı itiraz dilekçesi (EK-1), İstanbul 4.İdare Mahkemesi”nin 2005/2362 E sayılı dosyası, mahallinde keşif ve Bilirkişi İncelemesi ile sair deliller.
NETİCE VE TALEP: Yukarıda açıkladığımız nedenlerle Mimarlar Odası tarafından dava konusu ile ilgili olarak davalı Kadıköy Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Ve Planlama Müdürlüğü’ne verilen 13.09.2006 tarih ve 2006.09.002 sayılı (EK-1) itiraz dilekçesini zımnen reddeden idarenin işlemi ile bu işlemin dayanağı olan 16.08.2006 tarihinde askıya çıkarılan 1/500 ölçekli ‘İstanbul İli, Caferağa Mahallesi, 44 pafta, 961 Ada, 29-35-69 Parseller Uygulama İmar Planı’nın Şehircilik ilkelerine, Planlama tekniklerine Yasalara ve Kamu yararına aykırılığı nedeni ile iptali ve yürütmesinin durdurulmasına karar verilmesini, mahkeme masrafları ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesini vekil olarak saygılarımla dilerim. 10.01.2007
Davacı vekili
Av. İlyas BULCAY
EKLERİ:
1) Mimarlar Odası tarafından dava konusu ile ilgili Kadıköy Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Ve Planlama Müdürlüğü’ne verilen 13.09.2006 tarih ve 2006.09.002 sayılı itiraz dilekçesi (EK-1)
2) Vekâletname örneği (EK-2)